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房屋租赁合同案件之管辖

来源: | 作者: | 发布时间: 2020-06-11 | 次浏览

近年来,随着国内房地产业的快速发展,房价暴涨,致使很多工薪阶层望房兴叹,房屋租赁市场变得异常活跃。在经济形势下滑、新冠疫情全世界蔓延的情况下,因房屋租赁合同引发的纠纷更是陡增。

双方发生纠纷后,一旦协商不成,应该向哪个法院起诉,这就涉及案件管辖问题。管辖属于诉讼中的程序性事项,但程序性事项解决不好,将直接影响案件的后续进程甚至最终输赢。

    房屋租赁合同纠纷,虽然属于合同类纠纷,但此类案件的管辖与一般合同类案件管辖存在明显不同。《民事诉讼法》第二十三条规定:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。但根据《民事诉讼法解释》第二十八条第二款之规定,房屋租赁合同纠纷、农村土地承包经营合同纠纷、建设工程施工合同纠纷及政策性房屋买卖合同纠纷等四类合同纠纷,并不适用上述一般合同类纠纷的管辖规定,而是均按照不动产纠纷确定管辖。再结合《民事诉讼法》第三十三条第(一)项之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”,即房屋租赁合同纠纷由房屋所在地人民法院专属管辖。理解该问题,应注意以下几点:

    一、专属管辖排除协议管辖

   《民事诉讼法》第三十四条规定:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与民事争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。也就是说,房屋租赁合同纠纷作为合同类纠纷,不仅不适用以被告住所地或合同履行地来确定管辖,也不允许合同双方协议选择房屋所在地以外的法院管辖。即便合同中有管辖法院方面的约定,只要该约定违反专属管辖规定,即属无效。

例如,北京市朝阳区的张先生与上海市黄埔区的李女士签订一份房屋租赁协议,张先生将位于北京市海淀区的一套门面房出租给李女士用于经营,如果他们约定出现纠纷后可以向北京市朝阳区或上海市黄浦区人民法院提起诉讼,则这种约定因违反专属管辖规定而无效。

    二、专属管辖不能对抗仲裁管辖

    诉讼和仲裁是两种不同的解决争议途径,层级并列且平等,合同双方基于意思自治依法达成的仲裁协议,应当得到司法机关的充分尊重。在当事人依法约定仲裁管辖的情况下,专属管辖与地域管辖、协议管辖等没有本质区别,均无需再加以考虑。只有在当事人未达成仲裁协议而向人民法院提起诉讼,即案件由人民法院主管的情况下,才应考虑专属管辖问题。对此,《民事诉讼法》第一百二十四条第(二)项规定“依照法律规定,双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的,告知原告向仲裁机构申请仲裁”。《仲裁法》第五条也明确规定:“当事人达成仲裁协议,一方向人民法院起诉的,人民法院不予受理,但仲裁协议无效的除外”。也就是说,只要仲裁协议不存在《仲裁法》第十七条规定的无效情形,无论案件是否属于专属管辖,都不能对抗仲裁管辖,确保仲裁程序优先。

    同样是前面那个案例,如果张先生和李女士不是约定法院管辖,而是约定向深圳仲裁委员会申请仲裁,则是完全可以的。在此情形下,北京市海淀区人民法院就不能再行使案件的专属管辖权,只能由当事人向深圳仲裁委员会申请仲裁。

    三、不动产所在地法院并不局限于基层人民法院

房屋租赁不像买卖,标的额一般不会太大,大部分案件均由房屋所在地基层人民法院管辖。但现实中也不排除存在标的额较大的房屋租赁合同案件,已经超出基层人民法院级别管辖范围,此时,就应到房屋所在地的中级人民法院立案。以北京为例,根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》(法发[2015]7号)之规定,当事人一方住所地不在北京的第一审民商事案件,诉讼标的额5000万元以上,由中级人民法院管辖。

在前述案例中,如果张先生和李女士的合同争议金额已超过5000万元,在他们没有约定仲裁的情况下,就应该到房屋所在地海淀区对应的北京市第一中级人民法院起诉,而不是再到北京市海淀区人民法院起诉。

    四、当事人能否针对生效管辖裁定申请再审

管辖异议裁定是可以提起上诉的三类裁定之一。一审法院针对被告提出的管辖权异议,经审查,认为异议成立的,裁定移送有管辖权的法院管辖,原告不服可以提起上诉;认为异议不成立的,裁定驳回,被告不服可以提出上诉。但当事人针对二审法院作出的生效裁定,能否申请再审?从《民事诉讼法解释》第三百八十一条来看,由于该条仅规定“当事人认为发生法律效力的不予受理、驳回起诉的裁定错误的,可以申请再审“,这就意味着,可以申请再审的裁定不包括管辖裁定。也就是说,当事人即便对二审生效的管辖裁定不服,也不能申请再审。

    五、法院对被告未依法提出管辖权异议的案件并不当然享有管辖权

原告进行民事立案时,立案庭会对案件的管辖进行初步审查,立案之后,如果被告认为管辖错误,也有权在提交答辩状期间,即收到人民法院送达的起诉状之日起15日内提出管辖权异议,否则,将视为受诉法院有管辖权,但违反级别管辖和专属管辖的除外。对此,《民事诉讼法》第一百二十七条进行了明确规定。按照上述规定,因房屋租赁合同纠纷案件属于专属管辖,即便被告未依法提出管辖权异议,受诉法院也不能因此当然享有管辖权。如果一审法院错误受理了房屋租赁合同纠纷案件并作出实体判决,二审法院应如何处理?《民事诉讼法解释》第三百三十一条规定:“人民法院依照第二审程序审理案件,认为第一审人民法院受理案件违反专属管辖规定的,应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院”。但笔者认为,司法解释如此规定,有可能会使被告明知一审法院违反专属管辖规定,却故意不提出管辖权异议,而是让法官忽略该问题。当一审判决结果对被告不利时,其在上诉中再提出一审法院的管辖错误问题,以获取案件移送审理的机会。

    如果二审法院未能依法纠正一审法院在违反专属管辖规定情况下作出的判决,即维持原判,之后,当事人可否继续单纯以管辖错误为由申请再审呢?对此问题,法律、司法解释的规定存在一个“从可以到不可以”的变化过程。2007年《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(七)项规定“违反法律规定,管辖错误的,人民法院应当再审”。2008年《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十四条将违反专属管辖等情形,认定为“管辖错误”,即按照当时的法律规定,法院管辖错误的,应当再审。但2012年《民事诉讼法》修改时,将上述规定予以删除,2017年《民事诉讼法》修改时,未涉及该部分内容。《民事诉讼法解释》又仅规定当事人有权针对不予立案和驳回起诉的裁定申请再审。故笔者认为,管辖错误已不属于启动再审程序的法定事由,法院也不会单纯以管辖错误为由将案件裁定再审。